参照：施工事例「東京都文京区 きみのあーる新装工事」より
開業しようと物件探しをする際に、必ず直面するのが「スケルトン物件」「居抜き物件」どちらを選ぶか、ということです。
特に小規模店舗の場合、スケルトン物件か居抜き物件かは重要で、それぞれに良し悪しがあり、事業戦略や世界観づくりに大きな影響を与えます。
今回は小規模店舗という視点で、スケルトン物件・居抜き物件のメリット・デメリットを比較し、どちらを選ぶべきか、解説します。
小規模店舗の開業で悩む物件選び
小規模店舗を開業する際、立地の選定とともに最初に直面する大きな課題が「物件選び」です。
もちろん開業までにかかる時間や初期費用の確保、理想とする店舗イメージを固めることも大切な検討要素ですが、物件選びはこれらの要素、すべてと関係してきます。
したがって物件選びは単純な場所探しではなく、プロジェクトの成否を左右する重要なキーなのです。
そして「スケルトン物件」と「居ぬき物件」は、いずれも人気が高い選択肢ですが、その特徴や向き不向きは大きく異なります。違いを正しく理解し、コンセプトに合った物件を選ぶことが、ビジネスを成功させるポイントとなります。
物件を選ぶ前に明確にしておくべきこととは？
「スケルトン物件」と「居ぬき物件」どちらを選ぶか決めるうえで、明確にしておきたいポイントがあります。それは、「店舗コンセプト」と「ターゲット顧客」です。
どのような世界観やイメージを打ち出したいのか、またどんな顧客層にどのような体験を提供したいのか、具体的に決めると、内装やレイアウトの方向性が固まってくるので、物件探しに具体性がもてます。
さらに動線計画も重要で、スタッフとお客様双方にとって効率的かつ快適な空間をつくることが、顧客満足度や運営のしやすさに直結します。
加えて店舗の入口やファサードのデザインも熟考しておきたいポイントです。店舗に興味をもってくれるか第一印象を左右するので、視認性や入りやすさを意識した設計が必要となります。
このようにまず、ビジネスのコンセプトやターゲット層を明確にしておくことで、最適な物件選びができるようになります。
スケルトン物件の特徴と小規模店舗への適性
「スケルトン」とは、居抜きとは異なり前のテナントが使っていた設備や什器を撤去した状態の物件です。間仕切り壁や天井がなく、躯体のコンクリートや鉄骨梁がむきだしになっている物件が、いわゆるスケルトンの状態です。一般的に内装はすべて剥がされ、打ちっぱなしのコンクリートが現しとなっており、配線・配管も剥き出しです。
最大のメリットは、ゼロから自分の理想のデザインをつくりあげられる自由度の高さにあります。剥き出しの状態のうえに自由に仕上げをつくり込むことができ、設備も自分好みでセレクトできます。また厨房などの設備のレイアウトも比較的自由で、コンセプトを精度高く実現しやすいのが特徴です。
したがって独自のコンセプトやイメージを重視する小規模店舗にとって大きな可能性を秘めています。独自の世界観を実現するべく、細部までデザインにこだわりたい場合や、他店との差別化を図りたい場合には理想的です。
すでに店舗づくりのノウハウがあって2号店や3号店を出店するケースで、オーナーの理想が反映しやすく、満足度の高い店舗をつくり込むことができるでしょう。
契約条件は比較的柔軟で、オーナーとしても、残す設備や改装の限度など細かい調整をする必要がありません。
また設備を自分で選んで導入するため、メンテナンスや交換の時期が把握しやすく、管理が行き届きます。もし故障した場合でも、保証書や説明書を取り寄せる必要がなく手元に揃っているため、保証期間内なら費用負担が少なく修理・交換してもらうことも可能です。
居ぬき物件の特徴と小規模店舗への適性
「居抜き」とは、前のテナントが使用していた内装や什器・設備をそのまま使用できる物件のことを示します。わかりやすい例で言うと、飲食店。厨房設備をそのまま残しておいて、次のテナントに飲食店が入ったらすぐに利用できるよう、あえて居抜き物件として残す場合があります。
資金に余裕がない場合や、初めて店舗を構えるケース、あるいは複数店舗の展開をめざして早めに資金回収をしたい場合に向いています。
最大のメリットは、既存の設備や什器を活用できるため、初期投資を大幅に抑えられることです。そして工事期間が短く、すぐに営業を開始できるので、開業までの家賃負担や準備期間も少なくて済みます。
飲食店だけでなく美容室のように設備投資が大きい業態では、居ぬき物件のメリットは大きいと言えるでしょう。
また前店舗の知名度や立地を活かしたい場合にも向いています。既存の顧客層や常連を引き継げることができれば、開業したばかりでも一定の来店が見込める可能性もあります。まったく新しい場所でゼロから集客に励よりも、有利なスタートを切ることができるでしょう。
デメリットとしては、どうしても何らかのアレンジは必要になるので、現状の内装や設備を外す費用が必要となる可能性があるということです。
また既存物件を利用することになるので、細部に至るまで世界観をつくり込みたい、という場合にはスケルトン物件のほうが優位性があります。
契約に関しては、造作譲渡契約を結ぶ必要があります。これは前の借主（旧入居者）が店舗内に残した内装や設備（造作物）を、新しい借主（新入居者）に譲り渡すために結ぶ契約のことです。契約書に盛り込む内容が多かったり、譲渡対象の造作物に漏れがあると、後々トラブルに発展する可能性があるため、契約内容は明確化することが基本です。
小規模店舗に向いているのはどちらか？比較ポイント
スケルトン物件と居ぬき物件のどちらが小規模店舗に向いているかは、店舗のコンセプトや予算、開業スピード、立地などによってそれぞれです。
強いこだわりや独自性を打ち出したい場合、また長期的な運営を見据えている場合はスケルトン物件のほうが適しているでしょう。
低コスト・短期間で開業したい場合や、資金に余裕がない場合は、居ぬき物件が現実的です。
いずれにせよ、改装費の見積もりも含めて迷っているようなら、スケルトン物件・居抜き物件の両方の経験が豊富な内装業者に相談するのが安心です。
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